OBJETO.

El presente análisis pretende analizar el impacto en los contratos de arrendamiento celebrados sobre todo en inmuebles destinados a la prestación de servicios al público en general, escuelas, guarderías, gimnasios, venta de vehículos, locales comerciales y en general cualquier inmueble que preste servicios al público en general y que no sean servicios considerados como indispensables o prioritarios, en virtud de la situación actual por la que atraviesa México debido a la epidemia de enfermedad por el virus SARS-COV2 (COVID-19) (en lo sucesivo la “EPIDEMIA”), y las acciones a adoptarse en cada caso, dependiendo de la actitud que adopte cada uno de los arrendadores.

RECONOCIMIENTO OFICIAL DE LOS ACONTECIMIENTOS EXTRAORDINARIOS DE CARÁCTER NACIONAL.

La situación actual que atraviesa nuestro País debido a la EPIDEMIA, fue reconocida por el Consejo Nacional de Salubridad en sesión Extraordinaria celebrada el 19 de marzo del 2020, como enfermedad grave de atención prioritaria.

La Secretaría de Salud con fecha 24 de marzo del 2020 publicó en el Diario Oficial de la Federación (en lo sucesivo “DOF”) el ACUERDO POR EL QUE SE ESTABLECEN LAS MEDIDAS PREVENTIVAS QUE SE DEBERÁN IMPLEMENTAR PARA LA MITIGACIÓN Y CONTROL DE LOS RIESGOS PARA LA SALUD QUE IMPLICA LA ENFERMEDAD POR EL VIRUS SARS-COV2 (COVID-19), mismas que fueron sancionadas por el Presidente de la República a través de un Decreto publicado en esa misma fecha en el DOF.

Con fecha 27 de marzo del 2020, el Presidente de los Estados Unidos Mexicanos publicó en el DOF el DECRETO POR EL QUE SE DECLARAN LAS ACCIONES EXTRAORDINARIAS EN LAS REGIONES AFECTADAS DE TODO EL TERRITORIO NACIONAL EN MATERIA DE SALUBRIDAD GENERAL PARA COMBATIR LA ENFERMEDAD GRAVE DE ATENCIÓN PRIORITARIA GENERADA POR EL VIRUS SARS-COV2 (COVID-19).

Con fecha 30 de marzo del 2020, la Secretaría de Salud en coordinación con el Consejo Nacional de Salubridad, emitieron un acuerdo que se publico en el Diario Oficial de la Federación de esa misma fecha, en el cual declararon como emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la EPIDEMIA, señalando que la Secretaría de Salud determinaría las acciones necesarias para atender la emergencia de la EPIDEMIA.

De acuerdo con lo antes expuesto, el Gobierno Federal de los Estados Unidos Mexicanos, ha reconocido expresa y oficialmente a la EPIDEMIA, como emergencia sanitaria grave y de atención prioritaria, lo cual ha generado que la propia Secretaria de Salud tanto en la página de internet https: //coronavirus.gob.mx/multimedia/ #recomendaciones , así como en conferencia de prensa llevada a cabo el día 28 de marzo del 2020, a través del Sub Secretaria de Prevención y Promoción de la Salud, haya exhortado oficialmente a la población de todo el País ha resguardarse en sus casas y a no salir a lugar alguno a fin de evitar el riesgo del contagio de la EPIDEMIA.

Así, se puede concluir válida y fundadamente que la situación actual por la que atraviesa México califica como Acontecimiento Extraordinario de Carácter Nacional, tal y como lo han reconocido las Autoridades competentes, siendo esto un reconocido caso fortuito o de fuerza mayor declarado a nivel nacional.

Tomando en consideración lo antes expuesto, es factible enviar un comunicado a los arrendadores en el cual se les informe que debido a la situación actual por la que atraviesa nuestro País en virtud de la EPIDEMIA, a partir del mes de abril del 2020 se llevara a cabo la disminución temporal de las rentas en un 50%, durante el periodo que prevalezca la EPIDEMIA y medidas preventivas decretadas para evitar su propagación.

La premisa fundamental para reclamar el impago de la renta o la reducción de la misma y aun la rescisión del contrato, deriva de las consecuencias de las medidas preventivas adoptadas por la Secretaria de Salud en coordinación con el Consejo Nacional de Salubridad con motivo de la EPIDEMIA, en el cual se declaró un estado de emergencia sanitaria por caso de fuerza mayor, situación la cual genera evidentemente una situación de desequilibrio entre las prestaciones recíprocas derivadas de los contratos de arrendamiento que nos ocupan, por existir una situación extraordinaria que no fue previsible y que además es completamente ajena a la voluntad de las partes e incluso se considera como una causa de fuerza mayor o caso fortuito, es decir que este desequilibrio ha sido provocado por la EPIDEMIA.

Tomando en consideración lo antes expuestos existen dos aspectos que circunscriben a la EPIDEMIA que son el "CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR" y "ACONTECIMIENTOS EXTRAORDINARIOS NO PREVISIBLES" , previstos en ley y que se comentan a continuación.

PRECEPTOS LEGALES.

Partiendo de uno de los principios del Derecho donde "nadie está obligado a lo imposible".

El artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece en su cuarto párrafo que en los juicios del orden civil, la sentencia definitiva deberá ser conforme a la letra o a la interpretación jurídica de la ley, y a falta de ésta se fundará en los principios generales del derecho.

El artículo 1796 del Código Civil vigente para la CDMX, correspondiente a la "ACCIÓN PARA RECUPERAR EL EQUILIBRIO CONTRACTUAL Y TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN", establece lo siguiente:

“Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente.

Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio, cuando en los contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado en el siguiente artículo.”

De acuerdo con lo antes transcrito y considerando que ha quedado reconocido por las Autoridades competentes de nuestro País el que existen acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fueron posibles de prever, como lo es la EPIDEMIA y que debido a las instrucciones dadas a la población en general por las propias Autoridades, en el sentido de que no salgan de sus casas y suspender diversas actividades de prestación de servicios al publico en general, ha generado consecuentemente que las obligaciones a cargo del arrendatario considerado este como parte afectada, sean más onerosas, toda vez que al estarse prohibiendo el llevar a cabo la prestación de servicios objeto materia del contrato de arrendamiento, dejará de tener ingresos por dicha actividad, generándose con ello un desequilibrio entre las obligaciones de las partes, dentro del cual el arrendatario dejará de percibir ingresos que le permitan llevar a cabo el pago de la renta, siendo que el precepto antes transcrito autoriza a la parte afectada a intentar la acción correspondiente a fin de recuperar el equilibrio obligacional.

De acuerdo con lo antes expuesto, tenemos como elementos necesarios para el ejercicio de la acción que nos ocupa, los siguientes:

• Que sean contratos aleatorios o de tracto sucesivo.
• Que los hechos imprevisibles alteren las circunstancias que existían al momento de la celebración del contrato.
• Los acontecimientos deben ser ajenos a la voluntad de las partes.
• Debe producirse una excesiva onerosidad para una de las partes.
• Imposibilidad de cumplimiento de la prestación.
• El perjudicado no debe encontrarse en mora.

La teoría de la Imprevisión o cláusula Rebus Sic Stantibus, es considerada como una excepción al principio Pacta Sunt Servanda, por lo cual puede solicitarse la modificación a lo pactado por las partes para lograr recuperar un equilibrio en cuanto a las obligaciones y derechos.

Por otro las los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil vigente para la CDMX, dentro del capítulo correspondiente al arrendamiento, establecen lo siguiente:

"Artículo 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

"Artículo 2432.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

"Artículo 2433.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable".

La Ley dentro de los tres preceptos legales antes citados establece una excepción a la obligación de llevar a cabo el pago de la renta y supuesto en el cual procede la solicitud de reducción parcial de la misma, por la existencia de un impedimento al uso parcial de la cosa, siendo que lo establecido para ambos supuestos no es denunciable.

Derivado de todo lo anteriormente expuesto, la declaratoria nacional llevada a cabo en nuestro país de la existencia de la EPIDEMIA declarada como un caso de fuerza mayor, en el cual se están decretando medidas preventivas para evitar su propagación como es el cese de todas las actividades señaladas como no esenciales y prioritarias, implica una modificación a las condiciones en que se celebró un contrato de arrendamiento, antes de la declaratoria de existencia de la EPIDEMIA y las medidas impuestas por la Secretaría de Salud en Coordinación con el Consejo Nacional de Salubridad, el cual para el caso en estudio implica un desequilibrio entre las obligaciones de las partes, mismo el cual conforme a lo establecido en los preceptos legales antes citados faculta a la parte perjudicada para ejercitar las acciones legales correspondientes para recuperar el equilibrio entre las mismas.

De cualquier manera y tomando en consideración que por la EPIDEMIA actualmente los órganos jurisdiccionales se encuentran en suspensión de labores y que uno de los principios que rigen a los contratos es la buena fe entre los contratantes, nuestra sugerencia por el momento es lograr el acercamiento entre las partes, apelando a la buena voluntad de las mismas y con ello lograr un convenio que sea benéfico para ambas, en el cual se pueda lograr recuperar un equilibrio en cuanto a las obligaciones, tomando en consideración los fundamentos de derecho antes señalados.